吴晓波：楼市“变天”了吗？

　　“楼市下坠的幅度和深度难以预料，而其底部，则可能不是供需的再平衡。”

　　在一年前谈救楼市，会被打成“过街老鼠”，我就尝过这样的滋味（《只有救楼市才能救内需》）。在今天谈救楼市，又会有很多人觉得为时过晚。

　　我并不这么看。在当今的经济增长模型里，房地产仍然运行在既有的波动逻辑之中，楼市“变天”的基本条件仍未形成。

　　先来讨论困境的形成。

　　很多人认为，中国房地产的现状是行业拐点到来的结果，在我看来，这仅仅是事后总结，困局的核心本质是民营房企的流动性危机。

　　自2017年以来，政策对房地产行业一直采取的是收紧的霹雳手段。而让流动性真正发生恶化则是发生在2020年底，当时出台了两个很严厉的政策，一是“三道红线”，一是房贷集中管理制度，前者主要针对房企，后者针对银行。吴晓波：楼市“变天”了吗？。

　　政策传导到行业，标志性的事件是2021年7月的恒大爆雷。然后象多米诺骨牌的倒塌，大型房企接连爆雷。2021年10月，世贸遭遇“股债双杀”，2022年9月，素来被视为“好学生”的旭辉发生债务违约，到最后，连“优等生”万科也撑不住了。

　　万科的困局，已经与开发模式和财务模型无关，而是市场急速萎缩和融资渠道受阻的“双杀”。到2023年春夏，除了水管直通银行钱库的央国企和地方城投，几乎所有的市场化房企都已不可能幸免。

　　当一条公路上的所有车辆都翻车出事故，那么，问题一定不是出在司机身上。