原标题：北京最牛学区房断崖下跌：最高1028万跌到568万，有人半年亏百万

　　几乎所有家长都认为，600万，这是蜂鸟家园的价格底线。

　　34岁的蜂鸟家园业主王晓，每个月都会收到来自周边中介的房源成交单，上面能直观看到这个小区的价格变动——

　　

进入2024年，蜂鸟家园总共只卖出去了6套房子。

　　

其中，有2套的成交额，都生硬地卡在“600万元整”。

　　

熟知行情的中介们说，这个数字，就像在维系这个学区房神话的最后一丝体面：一旦跌破600万，怕真的要开始“跌跌不休”了。

　　卖房的人死守600万，买房的人却都谨慎观望起来。

　　中介陈彩在万柳卖了十几年学区房，她没想到的是，这个3月，蜂鸟还一套房子都没卖出去。

　　在蜂鸟家园小区，尤其是3月份，这个情形极为罕见。

　　

　　坐落在卷娃圣地北京海淀、万柳区域，蜂鸟家园一度名声大噪。

　　陈彩记得，去年此时，蜂鸟家园还是炙手可热的。

　　2023年3月底，一位家长火急火燎地冲进门店，“给我选一套最便宜的，我马上就要买！”接着，他甚至没有看房，就用800多万的价格买下了一套50平方米左右的蜂鸟一居室。

　　后来，陈彩才知道，他的孩子已经6岁，下半年就要入学，但还没有落户，妻子着急得直跳脚——每年5月，是北京小学的入学登记时间，如果想让孩子如期读上一年级，年初的这几个月，就是最后的买房窗口期，中介们会在此时万般催促家长们，真的不能再等了。

　　因此，和那位着急买房的家长一样，往往是2、3月份，强学区房属性的蜂鸟家园会成交最多的房子。

　　去年，这两个月份总共卖出去了22套房，几乎是全年成交量的一半。

　　但在今年，这个数字断崖式下跌，变成了孤零零的1。

　　

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　　蜂鸟家园成交表。图/受访者提供

　　强烈的对比之下，显得蜂鸟更为冷清。赶着3月的末尾，每日人物来到了蜂鸟家园。这个小区不算大，拢共只有一千两百多户，大多数时候都很安静。小区中间的花园里，有两位中介没有活儿，正坐在座椅上发呆。在他们的描述里，从去年下半年10月开始，蜂鸟的房价就开始剧烈变动，从年初的800万，一路滑落到650万。蜂鸟知名度很高，得知价格下滑之后，来看房的人不少，但真正下手的人却不多。

　　过去几年，蜂鸟家园的成交价，随着学区政策起起伏伏。政策利好时，一套43.98平方米的大开间，成交价能飙升到985万，单价22.4万元/平方米。最高的一套，甚至卖到过1028万。反之，跌到800万以下也是有的，但600万，的确是近几年来的最低点，中介陈彩说，“几乎是回到2018年的价格了”。

　　600万，颇像最后的那道心理防线。总会有买主砍价，说降到600万内就下单。但卖家们完全无法接受这个价格，600万以内就干脆不卖了。双方都不退让，僵持到最后的结果，就是一单都没有成交。

　　况且，还有一些更被看重的不确定性，延长着这场拉锯战的时间线。

　　从蜂鸟家园出发，走过一条斑马线，要不了2分钟，就能抵达中关村三小，一所定位是“北京气质、世界品位、大家风范”的公办小学。它是蜂鸟家园的对口学校，也是蜂鸟家园能够成为海淀学区房神盘的关键。

　　在北京，只要家里有适龄孩子的家长，没有人会不知道这所小学——它几乎是“牛小”的最高级别，符合外界对“牛小”的全部想象。比如，从一年级开始，老师们就已经开始尝试用全英文授课；学校社团比大学还多，包括高尔夫、机器人、甚至于铁人三项；开学的时候，孩子们和孙颖莎打乒乓球，到小学毕业时，送上毕业寄语的是莫言、郎平、钟南山。

　　和三小的强关联，使得蜂鸟家园等周边学区房成为中产们争夺的明星楼盘。但就在去年，这种强关联被大大削弱——包括蜂鸟家园在内，有接近40个住在三小学区房里的孩子，被分去了三小之外的小学。

　　中介陈彩说，这是北京海淀区实行多校划片之后，被调配最多的一届。这一年，三小一年级总共18个班，由于赶上入学高峰，甚至还多加了一个班，但名额依旧不够。最后，那些没有北京户口、落户时间晚、或者房子在老人名下、填报志愿失误的孩子，成为了这场三小名额争夺赛的失利者。

　　正是这些变动，让买家们陷入犹疑。为了打消这种担忧，陈彩总是不厌其烦地给他们打强心针：“2023年，对应着出生人口最多的那一年，才会有这么多孩子被调剂。等你们的孩子上学时，已经没有这么多新生儿了，被调剂的概率非常小。”

　　只是，陈彩说完这些话，看房的人们眼里依旧满是犹豫。无论中介怎么劝慰，蜂鸟家园的确不再是“100%上车盘”，花大几百万购买一个不确定的结果，在当下，看上去并不是个明智的选择。

　　就这样，这个3月，蜂鸟家园保持着诡异的“0成交额”。显然，中产们还在继续等待，等着看今年的调剂情况，也在等房价跌破600万防线的那一天。

　　

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