根据2020年的《中国人口普查年鉴》，中国家庭住房建设于在上世纪90年代以前，90年代和本世纪00年代的，占比分别达到了14.4%、20.6%和30.3%，加起来比例达到65%以上。但不仅许多90年代住房已成老旧小区，需要改造，甚至本世纪初兴建的小区，也已出现老化，外墙漏水，电梯损坏，层出不穷。

　　为什么中国小区“易老”？我们就此专访清华大学城市规划系副教授刘佳燕，她从事城乡规划与社会学交叉学科的研究与实践，关注老旧小区的改造，对各类小区复杂的历史产权问题，社区各主体诉求，都有自己的认识。

　　维护无门

　　三联生活周刊：人们日常中提及的老旧小区，指的是哪些类型的小区？它们普遍有哪些特点？

　　刘佳燕：

　　老旧小区的范围很广，房屋类型和时间跨度都很大。就北京来说，有上世纪五六十年代盖的房子，很多是低、多层的单位房和自建房，有八九十年代单位的福利分房和当时刚出现的商品房。因为八九十年代住宅开发大幅增长，所以目前的老旧小区，绝大多数指的都是这类房子。

　　《遇见爱情》剧照

　　这个时期的小区有三个特点，一是房屋结构有差异，很多早期的住宅楼是砖混结构，寿命往往不超过50年，其中的管线等设施寿命更短，比如铸铁的上下水管道平均寿命只有二三十年，已经出现严重的破裂、堵塞，需要更换。有的楼，居民未拆墙装修，也出现墙体开裂等，需要打圈梁加固。

　　另一个特点是，普遍都又诸如公共空间匮乏、道路交通混杂之类的问题。一些单位的福利房因为资金充足、物管到位，保养得很好，不过绝大部分小区，普遍都有地面沉降造成的墙体裂缝、墙漆脱落、保温层破损、路面起伏、电梯老损、路灯不亮、绿化带荒废等问题。我们做过统计，北京城六区内建设于2000年及以前的老旧小区占比约六成，集中在城北的二环至四环之间。

　　第三个特点是产权结构复杂，一个小区里可能有不同单位建的福利房，还有拆迁安置户。过了三十四年，一些单位已经倒闭，房子也被转租出去许多道，不论是日常维护还是改造，都很难找到产权的主体。

　　此外，一些楼龄十多年左右的住宅，也会出现像墙漆脱落、电梯故障之类的问题。也是日常维护不到位导致的。比较科学的方法，应该是每年不停地小修小补，到了年限再大修。但中国小区的普遍情况是，像维修路灯之类的日常维护，一般是业主发现问题向物业投诉，物业派人修理，很随机，没有明确、整体的规划。

　　《亲爱的小孩》剧照

　　三联生活周刊：为什么物业公司无法制定定期日常维护的规划？

　　刘佳燕：

　　有物业公司管理水平和意识的问题，也有不少是因为资金不足，大量的老旧小区甚至没有明确的物业管理机构。像平整路面、修理路灯等日常维护，一般靠业主每年交的物业费解决。我们调研北京的老旧小区，大多是几百户，大部分的物业费每月只有几毛钱一平米，很多小区的上缴率还只有20%-30%，甚至还有居民不缴物业费，只缴纳每月3元的卫生费。

　　拿着这些物业费，物业公司可以说是“巧妇难为无米之炊”，一般只能保证基本的保安和保洁，起到兜底作用，达不到日常保养水平，更难以制定定期维护的计划。

　　鉴于这种情况，一些物业公司开始摸索打破小区的界限，同时打包服务多个小区或院落，有利于规模化，打破困境。

　　三联生活周刊：小区一般都有公共维修基金，这笔资金不能够负担维护的任务吗？

　　刘佳燕：

　　公共维修基金就是住宅专用维修基金，有其特定的用途，只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新，包括住宅的基础、承重墙、墙面、门厅、楼梯间等住宅部分，以及电梯、消防、道路、下水管等设施。

　　住宅公用部位和设施设备维修基金制度是1998年建立的，大量早期建设的老旧小区并没有收取维修基金，之后也没有补缴。2007年以后，购房者办理房产证，必须先缴纳维修基金，首期金额大概是建筑每平方米造价的5％－8％。维修基金一般存入各地建设（房地产）主管部门开设的专户代管。

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